Неравномерное развитие рынка недвижимости: Разрыв между первичным и вторичным жильем растет

Российский рынок недвижимости переживает период значительных изменений, характеризующийся серьезным разрывом в ценах между новостройками и жильем вторичного спроса. По мнению экспертов, эта ситуация создает риски для всей отрасли. Финансовый аналитик Pronline Дмитрий Трепольский отмечает, что в некоторых регионах этот разрыв достигает 80%, что может привести к дестабилизации рынка.

Основной причиной этого явления является стимулирование спроса на новостройки посредством льготных ипотечных программ. Застройщики, пользуясь повышенным спросом, завышают цены, в то время как высокая ключевая ставка Центрального Банка (в сентябре 2025 года — 18%) ограничивает доступность ипотеки на вторичном рынке. Эта ситуация усугубляет разрыв между ценами, поскольку новостройки значительно оторвались от реальных доходов населения.

Разрыв цен существенно варьируется в зависимости от региона. В Центральной России он достигает 80%, на Северо-Западе – около 57%, а на Северном Кавказе – всего около 12%. Особенность местного рынка и меньшая зависимость от федеральных программ ипотеки, вероятно, объясняют более низкую разницу в ценах.

Ситуация несет в себе ряд угроз: формирование «пузыря» на рынке новостроек, риск обвала цен, снижение ликвидности вторичного рынка, ограниченная доступность жилья для широких слоев населения, перекос инвестиционных потоков в пользу новостроек и рост социальной напряженности. Прогнозируется, что номинальный рост цен в обоих сегментах будет соответствовать уровню инфляции (около 4% в год), а абсолютный разрыв в стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынке продолжит увеличиваться. Для решения проблемы предлагается постепенный отказ от льготных ипотечных программ, развитие мер поддержки вторичного рынка и расширение сегмента арендного жилья. Эксперты допускают, что ключевая ставка ЦБ может снизиться до 10–12% только к концу 2026 года, что позволит частично восстановить баланс рынка.