Данные Росстата на начало 2026 года показывают, что новостройки в России дороже вторичного жилья на 52%. Однако аналитики Банка России пришли к выводу, что при сравнении сопоставимых по качеству квартир разница составляет лишь 9%, а с учетом ремонта — около 18%. Такие выводы содержатся в записке «Оценка разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья Российской Федерации».
Если ориентироваться на средние цены Росстата по стране, разрыв между новостройками и вторичным жильем увеличился с 9% в конце 2019 года до 52% к началу 2026-го. В ЦБ считают, что это создает риск как для заемщика, так и для банка. Если человек больше не может выплачивать ипотеку и продает квартиру на вторичном рынке, вырученной суммы может не хватить для полного погашения кредита. В таком случае банк также недополучит свои деньги.
По этой причине Банк России учитывает ценовой разрыв при установлении надбавок и лимитов по ипотеке. С 2023 года надбавки по кредитам на новостройки выше, чем на вторичное жилье, особенно если первоначальный взнос небольшой. Кроме того, отдельные ограничения действуют для кредитов со взносом менее 20%.
В записке объясняется, почему средние данные Росстата завышают разницу. Причина в том, что в статистике объединяется слишком разное жилье. Во вторичный рынок входит старый фонд, который заметно уступает новостройкам по качеству и инфраструктуре, и это снижает среднюю цену вторичного жилья. Одновременно дорогая недвижимость Москвы и других крупных городов сильнее представлена именно на первичном рынке, что повышает его среднюю стоимость.
Чтобы точнее оценить разрыв, ЦБ запросил у банков детальные данные по ипотечным сделкам. На эти банки пришлось около 68% всех ипотечных выдач 2025 года.
По оценке аналитиков Банка России, если сравнивать квартиры сопоставимого качества — в домах не старше 7 лет, — то в 2025 году разница сокращается до 9%. Такой же результат показала и эконометрическая модель, которую авторы записки построили для того, чтобы отделить эффект «новизны» от остальных факторов, включая год постройки дома, класс жилья и другие различия между сделками.
Если же учитывать ремонт, разрыв увеличивается до 18%. Это связано с тем, что вторичное жилье обычно уже отремонтировано, тогда как в новостройке ремонт еще только предстоит и требует дополнительных расходов. В итоге разные подходы дают оценку разрыва в пределах 9—18%.
Именно поэтому, считают в ЦБ, минимальный первоначальный взнос на уровне 20% оправдан. В записке говорится, что такой уровень защищает и заемщика, и банк в случае вынужденной продажи, когда новостройка может подешеветь относительно цены покупки. При этом есть и другие причины сохранять эту планку или даже повышать ее: цены на жилье могут снижаться из-за рыночных циклов, а сам заемщик может потерять платежеспособность.
В записке также говорится, что рост разрыва был во многом вызван массовыми льготными программами, включая «льготную ипотеку от застройщика». По модельной оценке, с 2020 по 2025 год они добавили к разрыву 11 процентных пунктов. При этом ситуация по регионам неоднородна: в среднем по стране разрыв с 2020 года вырос примерно на 10 п.п., а в отдельных регионах — около 20 п.п. Среди крупнейших регионов лидирует Московская область.
С 1 июля 2026 года власти планируют заменить единую ставку семейной ипотеки в 6% на «дифференцированную» модель, при которой процент будет зависеть от числа детей и региона. Пока речь идет о проекте. В столичных регионах ставка должна составить от 12% для семьи с одним ребенком до 4% для семей с пятью и более детьми. В остальных регионах ставка будет на 2 процентных пункта ниже.
Наибольшие риски возникают для семей с одним ребенком: для них ставка может увеличиться до 10—12% вместо нынешних 6%. Также предлагается изменить лимиты кредита и срок субсидии. Ее хотят ограничить 15 годами, после чего ставка вырастет до рыночной. Минимальный первоначальный взнос при этом сохраняется на уровне 20%.
