Верховный суд России выработал единый подход к спорам, которые связывают со «схемой Долиной». Речь идет о ситуациях, когда продавец квартиры пытается оспорить сделку и вернуть недвижимость, утверждая, что во время продажи действовал под влиянием мошенников. Позиция ВС сводится к тому, что «заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной».
Адвокат в сфере недвижимости Данил Гранин в эфире RTVI пояснил, как эта позиция может сказаться на дальнейшей судебной практике. По его словам, Верховный суд обобщил уже сложившиеся подходы и дал ориентиры судам нижестоящих инстанций. Гранин отметил, что в истории с квартирой Долиной обе стороны «пострадали по сути дела от третьей стороны — от мошенников».
Как подчеркнул адвокат, при этом квартира одна, поэтому судам в любом случае приходилось выбирать, чью сторону занять. Теперь, по его словам, Верховный суд определил критерии, которыми следует руководствоваться при рассмотрении таких дел. Он добавил, что всем гражданам, вступающим в сделки, важно учитывать эти критерии, поскольку в этом случае им будет обеспечена судебная защита.
Гранин также заявил о необходимости проявлять «должную осмотрительность» при заключении сделки. По его словам, внимание следует обращать и на цену, и на обстоятельства, при которых заключается договор. Адвокат рассказал, что советует своим клиентам во время осмотра квартиры не стесняться включать аудиопротоколирование и предлагать продавцу зафиксировать встречу, чтобы тот объяснил, почему продает квартиру, на каких условиях и в связи с чем. По мнению юриста, это может подтвердить добросовестность покупателя.
Отвечая на вопрос о влиянии обзора Верховного суда на практику, Гранин напомнил, что в Госдуму внесен законопроект, по которому разъяснения Пленума ВС станут обязательными для нижестоящих судов. Он назвал это «процессуальной революцией». По его оценке, это будет своего рода инструкция или чек-лист: все, что окажется закреплено в пленуме, суд будет обязан проверять.
Юрист считает, что со временем ситуация станет более устойчивой с учетом дальнейшей наработки судебной практики. По его словам, когда Верховный суд качественно проведет обобщение, критерии можно будет брать прямо из пленума и включать в алгоритмы совершения сделки. Тогда станет яснее, какое поведение признается добросовестным, и если гражданин соблюдает эти критерии, ему в любом случае будет предоставлена судебная защита и он получит решение в свою пользу.
Что касается самой позиции Верховного суда, то три его коллегии подготовили «обзор по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения». В этом обзоре указано, что если продавца ввели в заблуждение «относительно мотивов сделки», это само по себе не дает оснований признавать сделку недействительной.
Кроме того, при рассмотрении подобных споров суды должны учитывать, мог ли покупатель распознать, что продавец введен в заблуждение. Верховный суд также исходит из того, что обе стороны должны получать равный объем защиты. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная в ситуации, когда продавец находился «под влиянием обмана со стороны третьих лиц», может быть признана недействительной только в том случае, если покупатель «знал или должен был знать об обмане».
Еще один важный критерий состоит в том, что продавец, добивающийся признания сделки недействительной, обязан доказать: в момент ее совершения он не мог «понимать значение своих действий или руководить ими». Если исследование его психического состояния на момент сделки не проводится, это может стать основанием для отказа в удовлетворении иска.
Выражение «схема Долиной», также известное как «бабушкина схема», стало широко использоваться после резонансной истории с квартирой певицы Ларисы Долиной. Артистка рассказывала, что в 2024 году мошенники, представившись сотрудниками Росфинмониторинга и ФСБ, убедили ее, будто некие преступники собираются похитить ее деньги и оформить кредит под залог квартиры.
По словам Долиной, аферисты убедили ее участвовать в «спецоперации» по поимке преступников, перевести сбережения на «безопасные счета» и продать квартиру. Покупательницей стала Полина Лурье, которая о мошенниках ничего не знала. Долина пыталась через суд добиться признания сделки недействительной. Сначала решения выносились в пользу артистки, и это создавало для Полины Лурье риск потерять и приобретенную квартиру, и уплаченные за нее деньги. Однако в декабре 2025 года Верховный суд принял решение в пользу покупательницы.
